Информация Росреестра

18.12.2018 (505)

Возникновение права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае приобретения одним лицом всех помещений в таком доме

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи.

В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Указанная позиция сформирована на основании актов судов высших инстанций (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570, А40-78400/2015, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.05.2016 N Ф01-1992/2016 по делу N А43-20513/2015).

Пункты государственных геодезических сетей

Государственные геодезические сети (далее – ГГС) представляют собой совокупность закрепленных точек земной поверхности (геодезических пунктов), положение которых определено в общей для них системе геодезических координат. ГГС предназначена для решения основных задач, имеющих хозяйственное, научное и оборонное значение, например, установления и распространения единой государственной системы геодезических координат на всей территории страны, обеспечения исходными геодезическими данными средств наземной, морской и аэрокосмической навигации, аэрокосмического мониторинга, и многое другое.

Труд нескольких поколений геодезистов, топографов и изыскателей позволил обеспечить сплошное покрытие огромной площади геодезическими, нивелирными и другими сетями пространственных данных. На всей территории были установлены единые государственные системы координат (СК-42) и высот (БСВ-77). Построенные традиционными наземными технологиями сети были закреплены по всей стране закладкой сотен тысяч пунктов ГГС и государственной нивелирной сети (ГНС).

Сегодня 164 тысячи пунктов ГГС (из них 2420 пунктов находится на территории Курской области) фактически закрепляют на местности общегосударственную систему координат СК-95 – систему намного более совершенную, чем прежняя СК-42. Пункты традиционных ГГС и ГНС представляют собой сплошной, точный и доступный потребителю планово-высотный каркас. Он является в наши дни ценным резервом для создания новой инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, основанной на отечественных спутниковых и геоинформационных технологиях.

Закрепление геодезических пунктов осуществляется специальными инженерными устройствами и сооружениями-центрами и наружными знаками, являющимися носителями координат. Для обеспечения лучшей сохранности и опознаваемости на местности геодезические пункты имеют соответствующее внешнее оформление канавами, курганами. Наружные знаки представляют собой металлические, деревянные или бетонные сооружения пирамиды, сигналы, туры. В качестве наружных знаков геодезических пунктов используются и устойчивые местные предметы – заводские трубы, водокачки, стационарные мачты радио и телеантенн, шпили зданий и сооружений и другие инженерные конструкции. Геодезические пункты рассчитаны на использование в течение длительного времени и находятся под охраной государства.

Повреждение и уничтожение геодезических пунктов и похищение материалов, из которых они изготовлены, влекут за собой ответственность виновных в соответствии с действующим законодательством:

- влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти тысяч рублей;

- на должностных лиц – от десяти до пятидесяти тысяч рублей;

- на юридических лиц – от пятидесяти до двухсот тысяч рублей.

Порядок установления охранных зон пунктов ГГС определен Правилами установления охранных зон пунктов ГГС, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.10.2016 № 1037.

Границы охранной зоны пункта на местности представляют собой квадрат (сторона 4 метра), стороны которого ориентированы по сторонам света и центральной точкой которого является центр пункта.

В настоящее время Управлением Росреестра по Курской области установлены и поставлены на кадастровый учет в ЕГРН охранные зоны более 700 пунктов ГГС.

Земли, входящие в охранные зоны геодезических пунктов, не изымаются у землепользователей, и могут использоваться ими для проведения работ. Однако, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, следует напомнить: собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

В соответствии с п. 13 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2015 №431-ФЗ "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатели объектов недвижимости, на которых находятся пункты ГГС, обязаны уведомлять федеральный орган исполнительной власти в области геодезии и картографии и его территориальные органы (Управление Росреестра по Курской области) о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ. Неисполнение требования влечет предупреждение или административный штраф в размере от одной до пяти тысяч рублей.

В случаях производства строительных работ, разработки карьеров, возведения и сноса сооружений и т.п., которые могут повлечь повреждение или уничтожение геодезических пунктов, предприятия организации и учреждения министерств и ведомств, осуществляющие эти работы, обязаны заблаговременно получить разрешение Управления Росреестра по Курской области о возможности переноса или сноса геодезических пунктов. Затраты, связанные с установкой и определением геодезических пунктов взамен утраченных или их ремонтом, возмещают предприятия, организации и учреждения, деятельностью которых вызвано повреждение, перенос или утрата пунктов.

В связи с тем, что пункты ГГС носят общегосударственное и стратегическое значение, а также являются геодезической основой ЕГРН, передача их на сохранность, установление границ охранных зон, вне зависимости от состояния внешнего оформления или места закладки геодезического пункта, на территории Курской области является одним из приоритетных направлений работы Управления Росреестра по Курской области.

Курский Росреестр предупреждает о сайтах-двойниках

Управление Росреестра по Курской области напоминает жителям региона, что в Интернете действуют сайты, которые используют официальную символику Росреестра и схожее название.

Указанные ресурсы, как правило, вводят граждан в заблуждение. Сведения, полученные на таких сайтах, не гарантирует достоверность и актуальность сведений об объектах недвижимости, так как может быть искажена посредниками. Кроме того, за бесплатные электронные услуги, оказываемые Росреестром, зачастую требуется оплата.

Управление Росреестра по Курской области обращает внимание, что единственным официальным источником получения государственных услуг Росреестра в электронном виде, в том числе, сведений об объектах недвижимости, является сайт Росреестра (www.rosreestr.ru). Сайты с другими названиями и адресами, пусть и похожими на сайт Росреестра, никакого отношения к ведомству не имеют.

Любой желающий может получить общедоступные сведения из ЕГРН в режиме реального времени через сервисы официального сайта, "Личный кабинет правообладателя", "Справочная информация по объектам недвижимости онлайн", "Публичная кадастровая карта". Такие сведения бесплатны, тогда как на сайтах двойников стоимость всех услуг предоставляется на платной основе.

В случае необходимости получения электронного или бумажного документа, подтвержденного подписью или печатью должностного лица, лучше заказать сведения из ЕГРН либо там же, на портале Росреестра, либо обратившись в ближайший офис МФЦ. Только в этом случае сведения предоставляются за плату.

Реестр недвижимости пополнился сведениями об 11 объектах культурного наследия Курской области

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены сведения о включении 11 объектов недвижимости в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

К настоящему моменту в ЕГРН содержатся сведения о 113 объектах культурного наследия Курской области, что составляет 10,3 % от общего количество объектов культурного наследия региона.

Так, в ЕГРН внесены сведения об объектах культурного наследия регионального значения Суджанского района (Знаменская церковь, Преображенская церковь, Дмитриевская церковь, Васильевская церковь, Церковь Покрова Богородицы 1828 г., Церковь Рождества Христова, школа в д. Рубанщина),  г. Курска (дом А.Ф. Безходарного на ул. Почтовой, Здание военных казарм, Здание свечного завода) и Фатежского района (одиночная могила майора Докукина И.А.).

Кроме того, в ЕГРН в ноябре текущего года были внесены сведения о 22 территориях объектов культурного наследия. Территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью.

Установление охранных зон и внесение в ЕГРН сведений об их границах – одна из мер сохранения объектов культурного наследия. Наличие этой информации позволяет четко определить принадлежность земельного участка к той или иной территориальной зоне, определить его категорию и вид разрешенного использования. Отсутствие в ЕГРН информации об объектах культурного наследия может привести к ошибкам при предоставлении земельных участков органами местного самоуправления и нарушению запретов на виды деятельности, которые могут нанести ущерб физической сохранности объекта и его визуальному восприятию. Проверить наличие обременений на земельный участок граждане могут с помощью сервиса "Справочная информация об объекте недвижимости online".